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做無本生意從算投資報酬率開始

發言人:皇家


房地產的投資報酬率怎麼算?我舉個簡單例子供各位思考:


假設有棟房子價格 720 萬,每月可收租金 6 萬,請問投資報酬率是多少?心算就能算出 10%。每月 6 萬一年就 72 萬當分子,總價 720 萬當分母。


報酬率: (6*12) / 720 = 10%


10% 這個報酬率另你心動嗎?長期下來,股票的報酬率大約也是 10%,也就是說閉著眼睛買 ETF,可以得到與房地產相近的績效。


然而 720 萬的房子很難收到 6 萬租金,在新竹可能要 1000 萬的房子才有這種行情,這樣投資報酬率就降為 7.2%。還要辛苦找房客、面對千奇百怪的問題、以及負責房子的維修...


所以說人家辛辛苦苦投資房地產,你在家吹冷氣玩股票,反而賺更多?你以為投資房地產的是一群傻瓜嗎?


我之前就說過,房地產提供我們有錢人專屬的權利:用極低的利率融資極高的金額。你買 720 萬的房子可以跟銀行貸款 8 成也就是 576 萬,剩餘自備款 144 萬,這是分母。貸款分 20 年償還,每月還款約 3 萬,租金扣除房貸後,每月還盈餘 3 萬,一年下來 36 萬,這是分子。


報酬率: [(6-3)*12] / (720-576) = 25%


看到了嗎?這才是聰明房東要的報酬率,如果經營得當,這份報酬可以很穩定,甚至成長!


25% 的報酬率是用房貸 8 成來算,有些人用高竿的手段可以讓 720 萬全貸 (甚至超貸),這樣每月還款 3.75 萬,不用自備款,還多了 2.25 萬盈餘來花用,根本就是無本生意,投資報酬率無限大!


報酬率: [(6-3.75)*12] / 0 = 無限大


最後相信你知道,房貸所產生的利息,可以抵扣年度所得稅。這麼低的利率、這麼高的報酬、還可以報稅,這也難怪投資客每次開口,都是問銀行可不可以再多貸一點?這就是有錢人的操作模式,別人有本事做無本生意,你就不要一直找藉口說等你有錢再開始。


所以說下次買房子時,你還堅持要籌備七成以上自備款嗎?還是最好不要有房貸,幹麻讓銀行賺我們的利息?在我看來,那些拿全額現金買房子的凱子,才真的是傻瓜呢!





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