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投資房地產應注意事項

房東:阿葉
發表時間:2011-02-10


投資房地產應注意事項




1.房屋折舊率


 


如果僅投資土地是沒有折舊問題,真正投資房地產獲利是”買地自建再出售”,下一標題2.就會討論到,如果要彌補折舊貶值率的問題,就用收取租金來打平,也要考慮出租率


 


出租率因素如下


 


a.附近有無上班的區域(工業區及商業區而非住宅區),及大學學區,上班區及大學學區或交通樞紐中心(如火車站,客運站)則好出租,否則空屋率問題還是存在!


 


b.租金水準如果太高或受薪階級與學生付擔不起,即使地段再好也難出租!


 


 


 


2.未來轉手性


 


投資房地產的目的不就未來未來需要現金時能拿回現金!至於一般住宅,目前整體供給已過剩,尤其是台中市住宅空屋率就居全台之冠,供給情況嚴重,需注意未來轉手的難度!


 


需注意如下


 


a.住宅供給過量應注意未來轉手性


 


b.附近都是辦公大樓等就業機會及大學學區附近,轉手性一般都很強,如果是捷運,就看載客量與搭載率的交通方便性


 


以高雄捷運的例子,不是每個捷運站附近房子都好轉手,也遇到好物件新房子近捷運賣了3年都賣不掉


 


好的捷運是1.到哪都方便 2.搭乘率 3.方便辦公及上班




捷運中港藍線效益會比文心綠線好!


 


 


3.稅金成本


 


買屋時契稅


 


使用時的每年房屋稅地價二稅,房貸利息


 


賣屋時土地增值稅


 


*賣屋獲利賺差價時的隔年申報要課價差的"財產交易所得稅"的重稅


 


*如果租金報酬率(含空置期)是可以有效消化上述的折舊與稅金成本,那真實淨投報率仍然比定存優越,所以一些有錢人仍把房子當理財工具也是有原因的


 


但有效賺差價的條件是,並非廣告中的未來地段榮景性(看得到但大部份都吃不到)


 


1.宜短近短出,也要能把握能馬上轉手賺差價,以免被折舊稅金利息給吃掉!


 


2.賣入一定要比平均行情市價低2成以上才有真正獲淨利!目前台中市整體平均成交價在每坪8萬,至於各物件單價,就要看建商口碑與屋齡來判定!


 


3.宜在買氣好,供給短缺下才能發揮效果(建議最好備妥3組現成的買主方便馬上轉手,以免日後銷售時苦等不到買主)


 


 


 


目前中部地區高報酬的投資商品順序如下


 


1.台中市區的商辦:因台中很久沒推商辦產品,商辦房價仍低但新設公司很多,滿租率高(中區除外),愈往西辦公室愈短缺,商辦仍有增值潛力!


 


2.夜市店面


 


承租者開店大都自行裝璜,較無房子折舊問題,如果生意好,房客穩定性高!若地段差,沒人潮生意,那可能都租不出去!


 


3.大學商圈套房


 


附近若是上班區與大學學區,車站(火車站及客運站),是外地客租屋首選,常有房客找不到套房租,所以空置率仍低


 


*如果出租率高,相對未來轉手性就強,轉手性強,房價有增值空間,反之則沒有


 


*假如您投資房地產已有經驗,商辦與店面將是當定存收租的理財工具,如果是初學者建議投資套房開始學著如何投資房地產!


 






如果投資法拍屋套利,就等待時機,如果因失業率高,經濟持續不景氣,屋主繳不起貸款的大量斷頭潮或滯銷潮,將可以考濾介入法拍屋!





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  • 1 樓住戶:小浚
    發表時間:2013-04-09

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    2 樓住戶:王志明
    發表時間:2013-10-28

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