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如何避開奢侈稅10大招數

發言人:阿凱


近年來由於房價不合理飆漲,引發高民怨,加上我國房地產短期移轉稅負相當低、土地短期交易不課徵土地增值稅等原因,今年二月底之前政府首度放出將對不動產課徵奢侈稅的空氣,在民氣可用的情況下,房地產市場稱為奢侈稅的「特種貨物及勞務稅條例」在四月十五日正式立法通過,六月一日正式上路,這是建國百年來立法速度最快的法案,也是有史以來政府第一次立法來抑制房市的短線炒作。



根據財政部的說明,奢侈稅不溯及既往、不訂落日條款、一視同仁不分區實施、不論賺賠都課奢侈稅,所以對房市的殺傷力是非常大的。



一、不溯及既往



奢侈稅屬於銷售稅性質,對於該條例生效後之銷售行為課稅,並無溯及既往。部分民眾於該條例生效前已購置非自用宅者,無法預知本措施,可能引起反彈。惟如對該條例生效前購置不動產,一律排除課稅,反而鼓勵在條例生效前搶購,助長漲價,短期銷售也不用課稅,且使該條例延後1至2年產生效力,政策效果大打折扣。



二、不訂落日條款



該條例並不影響正常交易,為宣示政府長期健全房屋市場之決心,不宜在制定之初即明定僅實施一定期間。未來如有必要落日,宜循立法程序處理。



三、不分地區及不訂門檻



該條例之立法目的係為加重買賣非自用不動產稅賦,以達到抑制短期投機炒作。除對於已有房價不合理飆漲之部分都會區實施外,對其他地區一體適用,可收預防投機炒作之效,且如選擇部分地區施行,資金恐流向不課徵之地區,將造成該地區房價不合理上漲。房價穩定,可使民眾購屋支出減少,增加其可支配所得,帶動消費增加,反而有利於該地區之就業。





各地不動產價值差異甚大,民眾購屋能力多與當地所得水準有關,難以訂定全國一致性標準;總價值偏低之不動產不表示無炒作之可能,投機亦有可能偏向炒作套房等小單位或藉由分次移轉規避門檻限制,致未能落實政策美意。該條例已合理訂定排除課稅範圍,正常交易不受影響,自不宜再限制地區及金額。



四、不是賺錢才課稅



奢侈稅屬於銷售稅性質,與賺賠無關,就像營業稅、貨物稅一樣,不論買賣有沒有賺錢,都要課營業稅、貨物稅。若有賺錢才課稅,係就資本利得課稅之概念,將使稅基縮小,恐使政策效果打折。



奢侈稅因為具備了上述的特色,所以對房市的殺傷力自是非常的大,如何能有效的避開奢侈稅,就成了後奢侈稅時代投資房地產必修的課程了,以下是避開奢侈稅的十大招數,有些或許真的可行,有些則還有爭議,建議在採用之前還須詳加研究,避免得不償失!



1.轉售為租



奢侈稅主要是針對短線炒作者課以重稅,所以只要將房地產交易的時程拉長到兩年以上,就能順理成章的省下大筆奢侈稅,在這個原則下「轉售為租」當然是可行的,將過去短線進出的房地產改為長線持有,每個月收取穩定的租金收益,也就是從投資客轉換成包租公包租婆,等到房地產持有時間超過兩年,再考慮是否要售出。



「轉售為租」絕對是可以避開奢侈稅的方法之一,也是正正當當合法的節稅操作,只是兩年的房市變化、房價起落會如何,誰也無法預料,很可能出現「賺了租金,賠了房價」的情形,加上國內租屋市場租金報酬率普遍偏低,是否要拿少少的租金賭兩年的房市景氣好壞,都是將手頭房產「轉售為租」之前該好好盤算的關鍵點。



2.以租代買+反設定



以租代買為的就是要規避奢侈稅兩年的「綁約期」,買賣雙方在兩年內以租約代替買賣交易行為,等期滿後再進行產權移轉,押租金也都轉為自備款,這就可免掉大筆奢侈稅。由於租賃合約對承租之買方較沒保障,所以實務上都會進行所謂的「反設定」,要求賣方先行設定抵押權給予買方,避免萬一將來賣方反悔。但實際上還是可能會發生兩年後賣方因房價上漲反悔不賣,或買方因房價下跌而不買,甚至是賣方過世子女不認帳的情形,衍生諸多交易糾紛。



3.國宅式買賣移轉



國民住宅是政府為了實現住者有其屋,所推出的便宜住宅,主要是給中低收入無自有住宅者申請入住。根據國民住宅條例的規定,國宅所有人必須住滿一年才可以轉賣,但是在過去國宅的年代,很多第一手的國宅住戶未住滿一年就先行做權利移轉,以契約約定雙方權利義務,等到期滿後再辦理過戶。



這種國宅式的交易模式,當然也可搬過來在後奢侈稅時代來使用,買賣雙方以契約自由原則簽立買賣合約,約定售屋方在其房產取得滿兩年後再進行產權移轉,以避開奢侈稅。這種交易模式早在國宅年代就存在,面對奢侈稅當然也可援例照用,只是過去國宅模式的交易,衍生很多產權糾紛,例如期間簽約賣方不幸死亡,其子女不承認該筆房屋交易,或是在產權移轉之前房價大幅上漲(賣方反悔不賣),或是房價重挫(買方反悔不買)等因素,都可能導致房屋產權移轉生變,這在後奢侈稅年代也是可能發生的,買屋人是否願意承擔這類不可知的風險,都是交易成功與否的關鍵所在。



4.不動產信託



「稱信託者,謂委託人將財產權移轉或為其他處分,使受託人依信託本旨,為受益人之利益或為特定之目的,管理或處分信託財產之關係。」在後奢侈稅時代,賣屋人可以利用信託的機制,以「他益信託」的方式,將房地產信託給第三公證人如銀行或信託公司,並將買方設定為受益人,等到兩年過後再將房地產產權過戶移轉給買方,因為產權移轉是在兩年後,自然能夠避開奢侈稅。





不過,也有人以法律的觀點提出不同的看法,認為以信託方式將買賣不動產信託予特定第三人,於信託期間再依信託本旨出售處分,轉售他人,恐還是有法律上的疑慮。其成立與否完全要看這種信託行為是積極信託或是消極信託,如果是屬於後者,自然屬無效。



如果是消極信託,行為人信託的目的,僅為使他人代為處理事務(如代繳交稅金或代為處理共有物分割等),而將其財產權移轉於受託人,自己仍保有實際支配及收益之權利者,其移轉縱以「信託」為名,尚非信託法上之信託。此外,受託人縱有管理或處分信託財產權限,惟其處分(如拋棄信託財產所有權)倘非為受益人之利益或特定目的為之,亦不符信託本旨。同理,信託若係為使受託人假信託之方式而遂行其節稅或其他脫法之實,其信託行為自是無效。何況信託雙方還須負擔信託費用及較高的代書費用,所以若是想要以不動產信託規避奢侈稅,還是要三思。



5.履約保證



所謂履約保證,最早出現在建築經理公司八大業務當中,主要是要協助建設公司履行價金專款專用、完工交屋等對購屋人的相關義務,確保購屋人的權益不會受到損害,後來也衍生到成屋市場的交易,成為保障買賣雙方的一種交易保障方式。



一般在成屋買賣成立時,會經過簽約、用印、完稅、交屋四個步驟,而到完稅時,稅單的錢一交給政府的同時,權狀的名字就會變成買受人的名字,不再是原屋主的名字,這時候如果買方跟代書有勾結的話,權狀拿了就跑,但是屋主只拿到成數不足的價金,那屋主是不是欲哭無淚?



反過來說,如果在稅單繳納之前,權狀還沒改所有權人的姓名,這時候屋主已拿了買方付的一部分價金,那買家不是虧大了?為避免以上的問題,實務上往往會找第三者建經公司或銀行。在建經公司或銀行內開立一個專戶,把買方付的價金跟賣方的權狀一起交給銀行保管,等到交屋的時候,銀行確定成交時,再把新的權狀給買家,把所有價金給賣方,以此作為履行契約的保障方法,稱之為履約保證。



履約保證是一種控管房產交易安全的機制,當然也是控管交易流程的一種方法,所以在實務上後奢侈稅時代也可以此方式來「延遲」交易的時間點(拉長到兩年),有效避開奢侈稅兩年的「綁約期」,但它又有保障雙方權益的機制,所以被認為是個不錯的避稅之道。今年建築業已經強制要實施履約保證,仲介業者實施成屋履約保證(或稱價金履約保證)也已經很多年,實務上並不陌生,只是要如何轉化為避奢侈稅的流程還要再進一步研究,當然有沒有法律上的疑慮,也要同時釐清。



6.假離婚



民間因債務糾紛,債務人惟恐累及妻小,常常會有所謂的假離婚之情事。面對奢侈稅的高稅率,如果夫妻在短時間內都新購入房地產,這兩戶房產其中一戶未來在兩年內出售可能就不符自用住宅規定,也無法符合一年內換屋之規定,因此會被課到奢侈稅。



如果真要躲掉奢侈稅,夫妻辦理離婚,應是可行的方式之一,夫妻各自分戶設籍,名下不動產就符合「一生一屋」自有住宅的免稅條款。由於我國民法並無限制結婚與離婚的次數,假離婚可以避開奢侈稅,同樣道理,也可以假結婚、真離婚方式來規避奢侈稅,只是這種方式後遺症也不少,雖然說沒有法律上的問題,但最怕就是弄假成真。



另外,與假離婚類似的手法,就是讓已成年子女遷出設籍,因為這樣也符合「所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋」的自有住宅規定,可以正當的免掉奢侈稅。



7.假贈與真買賣



民法第四百零六條規定:稱贈與者,謂當事人約定,一方以自己之財產,無償給予他方,他方允受之契約。基本上贈與也是一種契約行為,雖然贈與是屬於奢侈稅的豁免條款之一,不用繳交奢侈稅,若不動產買賣雙方約定以「假贈與真買賣」的方式規避奢侈稅,實務上贈與稅還是逃不掉,只是贈與稅對不動產課稅基準是以公告現值來計算,而公告現值又遠低於市價的情況下,與奢侈稅的高稅率及實價課稅比較起來,還是划得來的。



只是「假贈與真買賣」牽涉到後半部真買賣的事實,國稅局若要嚴格查稅,只要針對雙方之間有無巨額資金(金流)來往,或是請受贈與者「喝咖啡」,假贈與真避稅的西洋鏡很快就會被拆穿的。





8.一買一賣換屋



符合自用住宅規定之所有權人或其配偶購買房屋及其坐落基地,導致共持有二戶房地產時,自完成新房地移轉登記之日起算一年內出售原房地(即「先買後賣」),且出售後仍符合自用住宅規定者,免徵奢侈稅。這是財政部針對合於情理之換屋行為給予的豁免條款之一,加上非自願性的換屋行為如工作調動等,也都免徵奢侈稅,只是這樣的豁免條款都可能成為投機分子鑽法律漏洞的地方。



雖然這是個明顯的法律漏洞,也可能成為投機取巧者避稅的巧門,但要這麼做第一理由要充分,第二是不可能太過頻繁,因為若在一年之內就有三、四次的換屋行為或工作異動,明顯是不合常理的,詭計也是很容易被視破的。



9.稅額轉嫁給買方



成本轉嫁,這是很多商品交易時常會看到的現象,不過前提必須是處於賣方市場,如果市場清淡、買方稀少,這時想要將稅費等相關成本轉嫁出去,可說是難上加難。奢侈稅實施,對短線投資房地產者無疑增加了10~15%的稅費負擔,因此,如果能夠順利的將這些額外增加的負擔轉嫁給買方,那就沒什麼好憂慮的。



基於成本轉嫁的緣故,有市場人士已經指出,六月奢侈稅實施後房價可能會逆勢上揚,或許就是基於這樣的觀點與看法,也有人以香港實施類似的炒房稅為例,當地房價是先跌後漲。不管怎樣,奢侈稅是政府抑制房價的一項新嘗試,短時間還很難看到對房市的影響是好是壞,但若奢侈稅實施後,賣方真的可以輕易的將稅費轉嫁出去,那就表示政府的打炒房是無效的!



10.假合約



我國不動產買賣契約現行實務上有兩種,一種是地政士(代書)依據買賣雙方當事人合意之實際買賣交易價格、付款條件、買賣條件等,經買賣雙方同意所簽訂之契約書,俗稱私契。另一種是辦理產權過戶移轉登記使用,由政府機關制定之公定契約書,俗稱公契。長期以來,國內房地產市場就存在著私契---「合意簽訂合約」之空間,買賣雙方常常可能基於避稅或節稅的考量,要求簽立所謂的「假合約」,三千萬的房子可能簽買受價是一千八百萬,是很常見的事。



由於奢侈稅是以實價課稅,對於想要避開奢侈稅的人,若能將房地產合約價格拉低,當然對賣方就更有利,因此假合約之情事,在後奢侈稅年代恐怕會越來越多。只是假合約雖然可明的避掉奢侈稅,但是暗裡的資金流如果露餡,還是有可能被抓到有逃漏稅之虞,買方還可能吃上協助逃漏稅的官司,這樣的風險買方是否願意承擔,也是假合約方法能否成行的關鍵。





 





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