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時間才是房地產獲利的主要原因

發言人:布丁妹



時間才是房地產獲利的主要原因
「要賺房地產的錢,最大的機會在於時間!」簡單地說,投資房地產可以說是賺取「時間」財,所有曾獲利的房地產都是因為「時間」成熟了,就增值了,也就賺到錢了。因此,每一個投資人都要計算自己這一生有多少「時間」?

對一般人而言,大約在三○歲才開始接觸房地產,六○歲退休後就無精力再投資房地產了(即使增值也享受不到),因此,只有三○年的投資時間。即使最樂觀的估計,也不超過四○年。

依歷史的經驗,平均大約每十年,房地產會有一波漲勢,也就是說,對大多數人而言,一生中只有三到四次「機會」,這是非常公平的,不論你有錢沒錢,都有三到四次機會。所謂「二○看學歷,三○看能力,五○看財力」,絕大多數的人在二○多歲的時候,都是沒有錢的,可是到了五○歲的時候,人與人之間的財富已經可以相差到數十倍,甚至數百倍,為什麼呢?

就是因為在同樣的「時間」裡,有些人掌握正確的方法賺到了錢,有些人卻堅持自己的想法,採用了錯誤的方法,而失去了「時間」機會。

要如何掌握三到四次的機會呢?只有二種方法,儘早開始是一種;方法正確是另一種。現在分別說明如下:

對於「儘早開始」而言,「有多少能力,做多少投資!」是許多人的堅定思想,不先擁有一戶自有住宅,是不願意去思考投資房地產獲利的事,這也正是他們不能快速累積財富的主要原因。

因為在這種思想之下,一生的獲利「機會」已經喪失了一大半!為什麼呢?因為當他們依自己能力購買一戶自用的房屋(住宅)時,從購買到貸款可以減輕到能力的安全範圍,大約要十年(機會已經少了一/三),然後他們因為能力增加了,又想換一戶大一級的房屋(由小屋換大屋),由上理可證,又要十年(機會又少了一/三),當他們準備好可以「開始」投資房地產時,大多已時不我予,只剩一到二次機會了,所以我們常可以看到許多人到了四、五十歲才開始想投資房地產,雖然他們的能力足夠了,但「機會」卻已經不多了(日暮西山)。

要如何跳脫出這種輪迴呢?最好的方法是不要先急著買自「有」住宅,如果不先買自有住宅,通常可以比別人早一○到二○年進入房地產「投資」的世界,自然會比別人至少多二次「機會」。對於房地產投資而言,只要能夠掌握一次「機會」,就可以讓自己後半生無虞,完全不受M型社會的干擾,能夠比別人多二到三個「機會」,會是多麼難得!

因擁有而成為屋奴


一定會有人問,不用買的就要用租的,每天要看房東的臉色,一定會沒有安全感!這也是昧於事實的空想,在供不應求的時代裡,當然要看房東的臉色;但在供過於求的環境裡,是房東看房客的臉色。

在目前台灣大多數的地區中是否有餘屋過多的問題呢?如果有,是誰看誰的臉色呢?

對於「方法正確」而言,目前社會中有許多高學歷的年輕雙薪家庭,夫婦兩人的月收入超過七、八萬元,卻仍擠在不到三十坪的「自有住宅」裡,不但缺乏生活品質,生了小孩後,常因空間狹小,不但容易得到產後憂鬱症;也常影響到夫妻及與父母親間的感情。

我問他們為什麼不住大一些的房子呢?常聽到的原因是房價太高買不起。我又問他們,如果每個月拿出三到四萬元,即使在台北市,可不可以輕輕鬆鬆租到四十坪以上的高水準房屋呢?當然可以!可是為什麼不「馬上」改善居住環境呢?

一定要等到辛苦一生,犧牲生活品質二、三十年後,才換住大房子,通常已經四、五十歲了。教育程度如此高、所得如此高,卻因知識的限制讓自己成為「自有房屋」的屋奴,不是很可悲的事嗎?


財富累積掌握時機


相反的例子,如有些年輕人,先做賴家王老五,和父母住,將自己的收入全拿去投資房地產,可以比別人多一到二次機會,等到賺到錢,自然可以海闊天空,自在遨遊,誰的臉色都不必看。

有些醫生的妻子,在家無所事事,反正家庭支出有先生在顧,於是全力投資房地產,反而能掌握機會,賺得比每天辛苦工作的醫生丈夫還要多,這些人因為沒有面子的包袱,投資房地產反而會賺到錢,反倒是愈有GUTS,愈想證明自己能力的人,在投資房地產的道路上,愈易失去機會,到了四、五十歲才在午夜夢迴時自問:為何我如此優秀、如此努力,卻比不過那些看起來遠不及我的人的財富呢?原因無他,沒有掌握「時間」機會,自然賺不到房地產的投資利益。


有募資能力才是真正的能力表現


目前的台灣,豪宅的價格天天漲,豪宅的增值性有目共睹,可是大多數人為什麼不去買豪宅呢?最常見的答案是能力不足,買不起!

相對地,小坪數的套房,增值力有限,銀行已經不貸款,而且還有嚴重的供過於求現象,大家知不知道呢?都知道!可是為什麼要買房子的時候,卻還是去買小坪數的房子呢?

最常聽到的答案也是能力有限!郊區的房屋也有類似的狀況,明知交通不便、供過於求、出租困難,再加上交通成本不斷高漲,卻還是有許多人去購買,為什麼呢?也是因為能力有限;只買得起郊區的房屋。

這種「能力」至上論,就是讓許多人一生貧窮的重要原因!明知一個標的稀有、會增值,卻不投資;相反地,明知一個標的供過於求,不會增值,卻因自己買得起,就去投資。這是投資的最大錯誤觀念,卻是許多人奉行不悖的投資方式,要如何破解這種迷思呢?

就房地產而言,地段愈佳、面積愈大、品質愈好,自然就會愈稀有,愈稀有的東西價值就愈高,因此,要就不出手,要出手就要投資具有上述特質的商品。但是具有這種特色商品自然價格也是高的,要如何買得到呢?


募集資金擴大能力


就房地產而言,地段愈佳、面積愈大、品質愈好,自然就會愈稀有,愈稀有的東西價值就愈高。集中力量是第一步。要將自己的投資力量集中,房屋可以用租的(甚至住在父母家)、車子可以晚些買、孩子可以晚些生、工作可以更努力(甚至兼個差)、配偶可以晚些退休…透過這些方式,可以將自己的投資能力增加。

房地產是具有高槓桿機會的投資商品,只要增加一分能力,就可以產生數倍甚至數十倍的效果,因此儲備實力(錢)至為重要。

第二步是努力募集低利率資金。不論是向父母借、兄弟姐妹借、親戚朋友借,要儘可能運用各種關係,只要能夠募集到愈多低成本的資金,就愈能快速累積財富。

房地產投資是沒有風險的,唯一需要的是時間,因此,不論你借多少錢,都沒有風險,一定可以順利償還,尤其是在通貨膨脹愈嚴重的時期,幣值貶值的情況會愈嚴重,如果還努力保有現金,就是傻瓜!

我有一個朋友,他父親在他小的時候幫他買了一個三○年期一萬元的人壽保險,一萬元在當時是一筆大數字,父母辛苦付了三○年的保費,當期滿時拿到了一萬元,連請一桌酒席都不夠。這個例子說明了「時間」對於房地產投資是「仙丹」,但是「保留」現金,卻是「偽藥」,要留偽藥還是仙丹?存乎一念之間。

如果可以借到低利息的資金,就要借的愈多愈好,愈久愈好,那是成為贏家的極重要一步。有些人為了面子問題不願向親友開口,往往一生貧窮,許多願意開口的人後來都賺到了錢,還有餘力可以照顧親友!

第三步是努力募集合夥人(找股東)。在房地產投資的世界裡,沒有一個人是能力充足的,即使香港首富李嘉誠,大陸房地產名人王石、馮侖,也都有必需和別人合夥共同投資房地產的時候。

所以,資金不足是房地產投資中永遠會碰到的問題,因此只要想投資,就不要逃避,應該和父母、兄弟姊妹、好親友、好同學儘可能的組成投資團隊,集資去購買最好的,最會增值的房地產,要知道資金愈大,風險愈低。

特別要注意房地產投資世界裡的二個重要原則:「買得起通常代表賣不掉!」、「價格低通常代表不會漲!」,千萬不要投資一個賣不掉或是不會漲的房地產。

因此,只要能善用自己的能力、能募集到低利率的資金,或能夠找到合作的股東,就沒有買不到的商品,而能夠成功募集這些資金才是真正能力的表現,如果動不動就說自己能力有限,再加上「有多少能力做多少投資!」的堅持,往往就是讓自己與家人陷於一生貧困的重要原因。


租金收入是一切價值的絕對支撐


國際性企業為出租對象的辦公大樓,不但品質較佳,面積也較大,租金上漲的速度將會增加,投資獲利的機會自然較大。房地產為什麼會有價值?就是因為有人願意付錢(租金)使用,願意承租的人愈多,價值愈大;反之則愈沒有價值。「人潮即錢潮」,意思就是說,如果附近來往的人不多,需求自然少,租金就不會高,房地產就不容易有價值。

因此,如果想投資房地產,判斷租金能力即為最重要的工作,而判斷租金的方法,最重要的有三個指標,區位、產品與團隊,現在分別說明如下:

一、是區位 所謂「富在深山有遠親!」,就房地產投資而言,如果財力不是極度充足,就絕不可以考慮在偏遠的地方投資,否則失敗率極高。以往最好的例子是有人在台中郊區蓋遊樂園,有人在石門水庫蓋遊樂園、甚至也有人在外雙溪蓋遊樂園,樂園設計都極富特色,但統統無法避免失敗的命運,原因無他,區位不對,財力不足!

「都市可生不可造!」動輒要造鎮造城,即使投下極大的財力與長時間的努力,往往還會事倍功半的不易成功。就像戰爭的成敗往往決定於財力(後勤),房地產投資的成敗也是決定於財力,如果沒有用不完的錢,就不要和區位作戰!但仍有許多投資者不斷地前仆後繼,有的在花蓮蓋樂園、有的在澎湖蓋飯店、有的在各僻鄉蓋豪華民宿,都是希望與區位作戰,未來的前景應該都會十分辛苦。

相對的例子,是台北市店面租金最高的地方是公館商圈,它在知名度上比不上天母(中山北路)、忠孝東路、南京東路,更比不上信義計畫區,但它的店面租金卻最高,原因無他,因為是交通轉運中心!不論早晚,人潮驚人,其租金自然較高。同樣的例子,台北火車站附近,每天有五十萬人進出,未來還和機場直接連線,其區位價值自然不言而喻。目前台北市有幾處具有二條以上捷運線相會點的人潮已不斷增加,未來該地區租金價值必然提昇,房地產價值自然還會再高。這些在在都證明了,順勢而為,可以事半功倍;逆勢而為,往往勞而無功,而區位就是「勢」!

二、產品 如果不瞭解商品需求的變化,仍將觀念停留在過去的觀念裡,就會冒極大的風險。最好的例子是店面,由於大型商場的興起,以及都市管理手段的嚴格,再加上運輸系統及交通方式的改變,人們的購買習慣已經改變,未來除了區位極佳的店面外,想要依賴店面租金獲利的機會將會減少。

住宅也是另一個例子,由於不論在硬體或軟體上,新舊住宅的差異都在快速拉大,因此中古屋的投資價值正在快速褪色,台北市內稀有的、好的預售屋的投資價值將不斷增加。

辦公室的情況也在改變,以本國企業為出租對象的B、C級辦公室由於軟硬體的水準不易提昇,因此,租金也不易有大幅度的上昇,投資價值正不斷下跌;相對地,以國際性企業為出租對象的A級辦公大樓,不但品質較佳,面積也較大,租金上漲的速度將會增加,投資獲利的機會自然較大。

三、是團隊 在台灣由於各種商品都已有供過於求的現象,因此,國際化即成為房地產投資的必然方向,能付得起高租金的外國人(或是本國大企業)自然成為創造房地產價值的重要推手。

因此,有能力協助房地產擁有者去賺外國人錢的團隊重要性自然大幅增加(以往有能力的團隊大都是幫外國人賺台灣人的錢),這些團隊的能力表現在提供國際性的服務、國際性的經營,以及作為與外國人交易的媒介。

最好的例子是在信義計畫區,許多社區管理團隊已經能幫屋主尋找外國租客,並提供外國承租人各項居住服務(最新名稱是全功能服務豪宅),傳統的,以低價競爭的管理團隊已逐漸失去競爭力,只能去管理以價格為唯一選擇標準的社區,那些社區的增值潛力自然愈來愈低。

另一種例子是許多好的經營團隊,如B&Q,或是燦坤,將自己擁有的大樓經營到十分有績效後,賣給外資或是大型保險公司,他們獲得了「現金」(cash),並得到繼續經營的「機會」;購買者則獲得了長期穩定的租金「機會」,並繼續為其投資人創造更大的資本利得(capital gain)「機會」,這種雙贏式的房地產投資模式在可預見的未來,會成為重要的成功模式。這些都必須基於能創造並保持高租金能力的優秀團隊。

「房地產投資不是投機行為!」許多人都以為房地產投資是一種投機行為,其實是對房地產投資缺乏了解。只有很少人可以以低於市價買到房地產商品,因此,必須能真切的掌握趨勢才有獲利可能。

只有很少人可以有足夠的自有資金去購買金額大(風險小)的房地產商品。

因此,必須要能夠有良好的募資能力,才有獲利可能;只有很少人可以將低租金的房地產賣到好價錢,因此,必須努力創造增加租金的方法才有獲利可能。這些掌握趨勢、募集資金以及創造高租金的工作,每一項都是極高的挑戰。

太多人對房地產投資缺乏了解,動輒以投機心態與方法參與投資,自然容易遭到損失,因此,再一次提醒大家,不要誤將房地產視為投機工具,而浪費了它的極獨特優點︱沒有風險。祝大家投資順利!





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