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贏在房地產的七大絕招

發言人:阿豪


贏在房地產的七大絕招
再怎麼低迷的市場也有人賺錢,再怎麼景氣的環境也有人賠錢,達人和凡人的差別就在這兒。房地產是個高槓桿的投資,因此勝負之間全憑技巧。對此,我們根據房市投資高手的,彙整出贏家致勝的七大絕招,照表操課,你也可以踏出成功第一步。

儘管房地產可以讓人翻身致富,但同樣是買房,有人飛黃騰達、身價億萬,有人卻耗盡身家、徒留一大筆房貸,「富豪不成反成奴」。因此,想在房市裡致富,倘若沒有三兩三,單憑一招半式,很難在叢林裡闖蕩。

對此,在基隆曾握有八十戶房產的投資達人,全國不動產經紀人協會副理事長呂台蘭就語重心長地道出她的體會:「買對房子,幸福一輩子;買錯房子,多奮鬥好些日子」、「買便宜的,不如買對的」,她認為投資房地產其實就像在股海裡肉搏,求的不外是「買點」、「明牌」、「管理」和「賣點」等獨步江湖的招式,也就是找到「低進高出」的箇中哲學。

《今周刊》特別蒐集彙整了十數位房市達人的不傳之祕,整理出以下七道獨門絕招,告訴你從買房、養房到賣房都得步步為營,精通了,你就可能是下一位地產天王(后)!

絕招1:搶進處女地 決戰初升段

「房市和股市一樣,『買在初升段』是亙古不變的獲利哲學。」才三十八歲就擁有上億元房產的全國不動產董事長葉春智一語道破靠地產致富關鍵的一課。他斬釘截鐵地指出,在這看似簡單的科目,其實就隱藏著「時機」、「位置」、「價格」和「戰術」等高深學問,一關未過,許多行家就飲恨敗北。因此買房就應該及早介入剛要發展的區段或即將崛起的新興工具,諸如具發展潛力的重劃區、重大交通建設即將啟動的土地,以及政策法規可能修正過關受惠的物件,「畢竟,搶灘處女市場,不僅選擇性多,價位又平民化,很容易買到『俗擱大碗』的好貨。」

在高雄地區赫赫有名的女地主,高雄縣不動產仲介公會理事長吳俐潔即是贏在初升段的天后。在一九九○年初期,吳俐潔選擇在高雄市三民、前鎮、小港等新開發地段大筆用低價進場買房,幾年後,當這些區域房價水漲船高,散戶漸漸進場後,她則出清庫存轉向還在初升段的高雄澄清湖、鳳山、五甲、林園一帶,後來連高雄縣市場也日漸白熱,吳俐潔見好就收,接著轉戰才剛剛興起的法拍屋。

在當時,由於房價已高,多半投資客在一般房市已無利潤可言,她卻能在法拍界靠著低進高出的操作手法,持續累積財富,直至近來法拍資訊日趨透明,投入者已多,機靈的吳俐潔則又快速地投入時下投資客還相當陌生的不良債權市場,在買賣不良債權土地中獲利。

據說,吳俐潔每天至少帶著兩張空白支票,遊走在眾人眼中的不毛之地,看地買屋精準的她,只要一感覺區域的後勢發展不錯,就馬上填好支票,向賣家買下,「決戰初升段」。

絕招2:空頭後的亂世是低接時機

而即使在成熟的區域或中古屋市場,亦有「初升段」。在台北市松山一帶經營房地產業近二十年的昌隆不動產店東蔡玉花就深信「亂世出佳人」的理論。她認為,除了處女市場,每當景氣回檔,正是另一個初升段的開始,因此「買方市場時,可買不好買的房子;賣方市場時,得賣不好賣的房子」,而蔡玉花更精準地指出,當股市重挫後,若能價量回穩,且穩步上揚三至六個月,表示景氣春燕真的來了,而接著房市就會接棒演出。拿一九八三、八九年和二○○三年的近三次房市大多頭來看,皆是在股市回穩後半年內出現的。

「總之,空頭後的亂世,就是低接的好時機!」蔡玉花以她的老客戶蘇媽媽為例,道出了亂世出佳人的鐵證。在台北市松山區一帶握有店面、套房和土地十數筆的蘇媽媽,其實本來只是位小公務員,但她年輕時就憑著公家機關穩定的薪水,在房地產慢慢累積可觀的財富。而耐人尋味的是,蘇媽媽的操作手法竟都是遵循「危機入市」。

首先她在一九七八年中美斷交時期,當許多人拋產移民時,她就默默地接下許多賤價出售的套房,局勢回穩後,憑著數間套房的租金,快速生財。後來八○年代的石油危機,蘇媽媽又趁亂接收一、兩間屋主急售的店面,到了九○年代,當李登輝丟出戒急用忍、兩國論等政策,引發了「導彈」危機,她又在內湖以每坪十七萬元的低價,進場承接一戶屋主移民的三十多坪便宜住宅,結果當時五百萬元進場的房子,如今已喊價至一千一百多萬元。

絕招3:法規變化可能是賺錢契機

所謂「時勢造英雄」,很多贏家就是憑著敏銳的嗅覺搶得先機。然而除了政策與局勢外,事實上,法規的變化也往往是賺錢的契機。身兼東吳大學講師及台北縣不動產仲介公會法律顧問的律師連世昌,就能抓準相關法令的變更,洞燭機先,陸續在桃園、台北一帶低價介入房地產,擁有數戶住宅及辦公大樓,羨煞眾人。

其中,最經典的案例則是他在處理客戶的一起都更案件時,意外發現位於台北市區一處都更用地,有別於一般住宅,使用分區多半被劃為住三,但該個案在都市計畫中改列為商二。也就是說,一旦都更之後,容積率會從原本的二二五%變為六三○%,將近三倍,也就是同樣的土地持分,地主可能會較其他都更案換回三倍的建物坪數。

因此,連世昌建議朋友買下都更案中待售的老公寓,沒想到才一進場,使用分區變更的消息旋即曝光,老公寓價格水漲船高,而朋友則決定待價而沽,甚至直接等到都更重建後,分配建物,才高價出售「地主保留戶」。

「規定是死的,人是活的!」連世昌經驗老到地指出,房地產的政策、法令一變動,往往代表著資產的重整,因此從都市計畫的變遷、新政策的執行、公共工程規畫案的過關,從中可以嗅出商機的所在,想賺錢的人不可不知。投資人可留意各縣市都市計畫處、各地建管處網站或報章媒體訊息,了解最新的政策或法令。

絕招4:買好地段的爛房子

有趣的是,低點除了與「時機」有關外,就算是在高房價時代,也可能有便宜貨可選。目前經營記憶學校的藝人陳俊生,就相當擅長在高價地段、高房價時期,撿到便宜。以房地產投資為副業的他,多年來曾買賣過十數棟房子,也賺得近億元的報酬,但令人訝異的是,讓陳俊生致富的房子,卻多半是屋況有問題或賣相不佳,眾人眼中的「爛貨」。因為他認為,惟有這些滯銷貨,開價才會低於行情,甚至還能再殺價,介入點就占了很大的優勢,只要經過裝修加值,很容易就賺到價差。

多年來陳俊生秉持著「不在乎屋況,只在乎好不好加值」的原則買房,畢竟接手的人往往「只在乎現在擁有,不在乎過去多醜」,只不過所謂的好加值,他強調得建立在「好地段」。因此陳俊生也信守「寧買好地段的爛房子,不買壞地段的好房子」的道理縱橫房市。

其中,最讓陳俊生得意的是,○六年正當房價高檔,看中了台北市八德路黃金地段的一戶三十五坪、二十年的老房子,而這間房子由於是漏水屋,加上有嚴重的壁癌,滯銷多年,但他卻以每坪二十五.七萬元,總價九百萬元輕鬆買進,足足比區域行情低了兩成。然而進場後,陳俊生只花了幾十萬元稍作裝修,解決漏水和壁癌的問題,短期內又以近三十萬元的價位脫手,快速賺到可觀的價差。

「一公克的經驗遠比一噸的知識更重要!」這種懂得買主心態而賺到差價的人,還不只陳俊生一個。在台南擁有十數間房子的林惠敏,就是善打心理戰的投資客。問她為何總能賣到高價退場?只見林惠敏一派輕鬆地說:「我在進場時,就想到退場時買家會是誰!」多年前她看中台南仁德一棟位於交通要衝、近學區的三角窗透天厝,當時所有人都不敢相信居然會有投資客在仁德這個超冷門的區域投資,但林惠敏卻獨排眾議,心想,這拿來賣給補教業,一定搶手。因此儘管當年仁德因水患問題而房價大跌,她仍堅持用五百萬元標下房子,而進場後,林惠敏打掉房子的隔間,整修成教室格局,鎖定補教業買主,沒想到最後翻倍以一千萬元賣出。

絕招5:多聽「八卦」精算投報率

值得一提的是,到底買多少才算是合理價?「這得要先算好投報率!」靠房地產代管、代銷、代租而致富的永勝團隊執行長徐銘達指出,以租金報酬來說,傳統公式即是年租金除以房屋總價(含裝潢),他建議要以四%為下限(扣除地價稅、房屋稅及修繕等未加計的隱形成本,得高於定存利率二%,因而初估為四%);而了解租報率底線後,則可運用「壓低買價」提升投報率。徐銘達表示,投資者在房子買定離手前,得先探聽當地租金行情,再運用上述投報率計算合理總價,以該價為上限,向賣方殺價,以提高報酬率。

此外,呂台蘭則也提供另一套合理買價的計算模式,即把近三至六個月的法拍價和近期成交的市價除以二,即為最好的落點,亦是足以套利的安全值。只不過,最令人納悶的是,為何投資達人總能得知「俗擱大碗」的好貨?「買房要多聽八卦。」她理直氣壯地說,大樓住戶、地主的鄰居、社區理髮廳、店面承租戶、房仲這些人人眼中的「三姑六婆」,其實是最好的消息來源,這些人不但對區域的買賣狀況、行情一清二楚,甚至連賣方的身家背景也瞭若指掌,「賣方的財務狀況,往往是殺價的罩門!」

呂台蘭的這番理論,在楊秋蘭身上就得到良好的印證。出生於台東原住民部落的楊秋蘭,有別於大部分經濟弱勢的族人,二十歲就到台中市工作的她,卻能憑著聰明的地產投資術,在市區賺到十數間房子,是名副其實的包租富婆。楊秋蘭的得意之作,就是低價買進在中國醫藥學院附近的四間套房。

平常為人海派、好結交朋友的楊秋蘭,十多年前因聽同事轉述,在中國醫藥學院校區附近有一名屋主急售二十坪左右的房子,而開價竟只有五十萬元,她二話不說立刻買下,在經過一番小裝修後,竟以六千元的月租金出租,投報率高達一四%,從此楊秋蘭就鎖定該區域的套房投資。而為了取得好貨,她勤跑附近各大樓、理髮廳、店家以及房仲,和這些「三姑六婆」打好關係,就這樣陸續連買了四間便宜的套房。

絕招6:分割或分時出租

「閒來無事,跑百貨公司不如跑仲介公司!」楊秋蘭一語道破房市投資的基本哲學。而從包租得利的她也認為,房子就像個聚寶盆,要它生財,除了要識貨,如何善用、包裝房子則是另一個增值之道。

「賣房、租房就像釣金龜婿,想要贏得好報酬,自己就要懂得妝點妝點,讓人看得上!」楊秋蘭建議,無論住宅或店面,若能藉由施工加以空間分割,或分時出租,劃分為多單位,皆可有效增加租報率。此外,室內若能藉由簡易裝潢、布置,亦可提高行情。

目前擔任室內設計師、在全台灣已擁有十幾二十棟房子的康國龍,在朋友眼中,儼然就像是古代養士三千的國君,光房客足足有七十多位!而其成功包租的原因,與他擅長的「包裝術」十足相關。

其中康國龍的第一棟房子就是個經典案例。九三年時,康國龍在高雄二十五期重劃區買下大樓住宅,交屋後,他把原本三房兩廳的房子,捨棄了客廳和廚房,將室內一分為五,改裝成五個四到五坪的房間,每間依然可租到四千多元,算一算,五間房足足收租兩萬元,令人咋舌的是,隔壁同格局的物件才收租八千元,分割出租法為他創造了兩倍收入。

然而,好房子不但可靠租和賣帶財,倘若懂得操作,即使不是店面,也可以營利。在台中土生土長的劉建宗與廖雅惠夫婦,原本在逢甲大學附近投資三間小套房,孰料才剛進場,就因景氣衰退而一直跌價,連租金也年年調低。然而正當飽受「套牢」之苦時,某次朋友隨口說了一句:「房子這麼漂亮,逛逢甲夜市又方便,乾脆當旅館好了!」

這給劉建宗一記當頭棒喝,當下決定改變出租方式,以類似旅店的方式,日租給旅客。而目前,他的三間套房日租價位各在八百元到一千五百元不等,每月共有四至六萬元的收益,遠超出當初租給學生兩萬多元的價位,讓套房及房貸解套成為生財工具。像康國龍或劉建宗這樣善用房子,分割或分時出租,就是讓房子像聚寶盆一樣,源源不絕創造財富。

絕招7:聰明解套停損 明哲保身

值得一提的是,凡是投資就有風險,因此聰明解套、停損,是每位房市投資人必學的「防身術」。呂台蘭認為,房市就和股市一樣,也要懂得設停利和停損點,她表示自己的房子,除非出租、自住或店面,否則不會放超過三年,扣除成本後的獲利,超過兩成時就考慮出場;反之,假設房價下跌,就要懂得停損,寧願小賠保留實力,把錢拿去投資下一個潛力股。

呂台蘭總是說:「不要跟景氣過不去,儲備能量等待下次續攻的機會。」早年,她曾以三百八十六萬元在汐止買房,每個月房貸利息五千元,而當時房子出租月收入為九千元,等於一個月可實賺四千元。這看起來是個帶財的好房子,但後來房市跌價變成三百五十萬元,呂台蘭當下就停損賣出,然後把賣房子得到的三百五十萬元,拿到基隆買了五間房價七十萬元的套房,每間套房一出租,扣掉房貸利息竟可實賺五千元,五間房子等於為她帶進兩萬五千元的意外之財,投報率足足是汐止房子的五倍。

總之,投資房地產,不在乎行情高不高,而在於技巧好不好,致富的道路,得看你學到多少技巧和招式。

買房致富5大關鍵
聰明掌握人、事、時、地、物原則,讓你也能小錢滾大錢!

人》助你買到便宜好房的四種貴「人」:
1. 仲介員:多逛房仲店頭,藉由仲介廣泛的物件來源,挑到適合投資的好貨
2. 銀行員:與行員打好關係,不但掌握銀拍、法拍資訊,又可取得低利貸款
3.管理員:泛指大樓管理員、住戶、店頭店東、承租戶,對於難以介入的物件,可取得第一手買賣消息,趁早介入
4. 官 員:指熟稔政策法令更動的人,可藉其了解新政策,掌握初升段

事》牽動地產價格的重要大「事」,掌握關鍵四率:
1. 容積率:容積率、建蔽率的轉變,影響建商改建、承建意願,率先牽動地價
2. 利 率:房貸利率主導消費者購屋意願,利率變動,會影響買氣
3. 升學率:投資學區住宅或店面,與學校口碑和升學率有關,牽動房市熱度
4. 空屋率:空屋率為房市景氣的指標,空屋率亦代表轉手難易度,空屋率愈高房子愈難出手。

時》地產投資得因「時」制宜,時機不同,標的不同:
1.買方市場時,買難買的房子;賣方市場時,賣難賣的房子
2.潛力新區開發前,買土地;開發中至開發後5年間,買新住宅;開發後5至10年,可買店面
3.景氣時買預售屋;景氣持平時買成屋;景氣不佳時買法拍屋
4.買房子時,想到可賣給誰;首購時就評估換屋時好不好賣

地》最讓租客愛不釋手的黃金「地」段:
1. 學區:高升學率學校500公尺範圍內,大學醫學院優於其他學院
2. 住宅:距離辦公商圈500公尺內,或捷運+公車轉乘+步行20分鐘內       
3. 店面:路寬35公尺內,人潮流動下游、大面寬的陽面文市(人潮多的一面為陽面,文市是指精品服飾店或餐飲業 )
4. 商辦:區域地標性大樓,捷運出口3分鐘範圍內

物》最難脫手、最令銀行嫌惡的「物」件:
1.緊鄰高壓電塔、基地台、瓦斯槽、加油站等有礙安全的設施
2.面對殯儀館、易肇事路沖、生命事業群聚等有礙風水的設施
3.緊鄰高架橋、停車塔、鐵道等有礙居家環境的交通設施
4.鄰近垃圾場、焚化爐、鐵工廠、特種行業等有礙生活品質的設施




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